Contrat de bail et contrat de franchise

Le sort du contrat de bail commercial lorsque le contrat de franchise prend fin est une question classique, mais complexe.

Les lignes qui suivent fournissent un exposé clair des règles applicables aux relations prenant place entre contrat de bail et contrat de franchise.

Quelles relations entre contrat de bail et contrat de franchise ?

La mise en place d’un commerce franchisé suppose l’établissement d’un point de vente. Ceci peut se faire de plusieurs manières :

• soit le franchisé est dispose déjà d’un point de vente parce qu’il est propriétaire de l’immeuble ;
• soit le franchisé conclut un contrat de bail pour abriter la franchise (le cas échéant, avec les conseils du franchiseur, quant à la pertinence du local choisi) ;
• soit le franchisé loge le point de vente dans un immeuble appartenant au franchiseur.

De nombreuses questions se posent dans ces différences hypothèses lorsque le contrat de franchise prend fin :

• le contrat de bail prend-il fin en même temps ?
• l’ex-franchisé doit-il continuer à payer le loyer ?
• l’ex-franchisé peut-il développer un commerce concurrent à celui du franchiseur, dans les mêmes locaux ?

Ces questions sont particulièrement importantes : pour le locataire-franchisé, qui risque d’être tenu pendant plusieurs mois à devoir payer un loyer pour l’occupation d’un point de vente qu’il n’utilise plus ; pour le propriétaire-bailleur, qui risque de se retrouver avec un locataire indésirable dans ses murs.

Le sort du contrat de bail conclu pour abriter une franchise

Les différentes interrogations précitées peuvent être résumées en une question globale : la fin du contrat de franchise implique-t-elle la fin du contrat de bail ?

La jurisprudence est divisée. Deux théories existent :

• la théorie de « l’accessoirisation », où le contrat de bail est considéré comme l’accessoire du contrat de franchise et prend fin avec lui ; et,
• la théorie de la distribution des règles, laquelle rappelle que les règles du contrat de bail commercial sont instituées pour protéger le locataire en sorte qu’elles devraient s’appliquer indépendamment de la vie du contrat de franchise.

La jurisprudence majoritaire [1] tend à considérer à préférer la théorie de l’accessoirisation lorsque l’on est en présence d’un « vrai » contrat de franchise, ce qui suppose notamment un transfert de savoir-faire, le partage d’une enseigne commune et une assistance continue au franchisé.

L’idée défendue est la suivante : si le contrat de bail a été conclu pour abriter le commerce franchisé, contrat de bail et contrat de franchise doivent prendre fin ensemble. En d’autres termes, si le contrat de franchise n’avait pas été conclu, le contrat de bail ne l’aurait pas été non plus.

Relations du franchisé avec le tiers-bailleur

Déterminer l’existence d’une relation principal-accessoire entre contrat de bail et contrat de franchise n’est pas nécessairement chose aisée. Par exemple :

• si le franchisé était déjà titulaire du bail, avant la conclusion du contrat de franchise, il sera difficile d’en démontrer le caractère accessoire au contrat de franchise ;
• à supposer même que la conclusion du contrat de bail et du contrat de franchise soit concomitante, lorsque le bail est conclu par le franchisé avec un tiers (qui n‘est pas le franchiseur), on voit mal pourquoi ce tiers devrait subir les vicissitudes du contrat de franchise.

Dans chacune de ces hypothèses, le locataire-franchisé peut se prémunir du maintien du bail en introduisant dans le contrat de location conclu avec le tiers une « clause de destination » [2] – soit la clause par laquelle le bail est expressément affecté à l’exploitation de l’enseigne du franchiseur [3] ; en cas de résiliation du contrat de franchise, contrat de bail et contrat de franchise prendraient fin en même temps [4].

Relations du franchisé avec le franchiseur

Le franchiseur peut être intéressé à régler le sort du bail, qu’il soit propriétaire du point de vente ou non.

Ainsi, si le bailleur est un tiers, le franchiseur peut souhaiter éviter que son franchisé attire une clientèle vers le point de vente grâce à son enseigne puis continue à exploiter un commerce concurrent au même endroit après que le contrat de franchise a pris fin. Dans ce cas, il veillera à inclure une ou plusieurs dispositions contractuelles adéquates dans le contrat de franchise, soit :

• une clause de non-concurrence interdisant au franchisé d’exploiter un commerce concurrent à partir du même point de vente pendant une période déterminée (en principe, 1 an) ;
• une « clause de préférence » pour la reprise du bail en cas de cession du fonds de commerce ou en cas de résiliation du contrat de franchise (éventuellement associée à l’introduction d’une clause de destination dans le contrat de bail).

Si le franchiseur est propriétaire des lieux loués, il veillera à conseiller adéquatement le locataire-franchisé dans le cadre de la gestion du contrat de bail commercial. Si contrat de bail et contrat de franchise sont dans une relation accessoire-principal, l’obligation d’assistance qui découle du contrat de franchise s’étendu sur le contrat de bail.

En pratique, la jurisprudence a pu sanctionner le franchiseur-bailleur parce qu’il n’avait pas attiré l’attention de son locataire-franchisé sur le fait qu’il devait demander le renouvellement du bail avant le terme, alors qu’une telle obligation d’assistance lui incombait… en vertu du contrat de franchise [5].

Pour vous aider, nous avons animé un séminaire Earlegal “Franchiseurs(és), mettez (enfin !) de l’ordre dans vos affaires !”. Nous y abordons les questions suivantes :

• Comment conclure un bon contrat de franchise ? Comment bien choisir sa franchise ?
• Savez-vous jongler ? (les relations entre contrat de franchise, cession de fonds de commerce et contrat de bail)
• Comment exploiter l’or invisible de la franchise ?
• Comment vendre en ligne dans un contrat de franchise ?

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Vous souhaitez en savoir plus sur les relations existant entre contrat de bail et contrat de franchise ? Vous pouvez également consulter les sources suivantes :

• P. DEMOLIN et V. DEMOLIN, « Le contrat de franchise et le bail commercial », in Le contrat de franchise. Les règles juridiques applicables au contrat de franchise en Belgique. Analyse et commentaire de quinze années de jurisprudence 1995–2010, Bruxelles, Larcier, 2011, pp. 45 et s.
• I. VEROUGSTRAETE, « Le franchisage », in Les intermédiaires commerciaux, Bruxelles, Éditions du Jeune Barreau de Bruxelles, 1990, p. 181 ;
• J. JASSOGNE et D. DETIENNE, Traité pratique de droit commercial, Gand, Story-Scientia, 1992, p. 694.

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[1] Sur les relations entre contrat de bail et contrat de franchise, voyez: Bruxelles, 19 mai 1998, DAOR, 1999, n° 48, p. 93 ; Liège, 16 janvier 1998, JLMB, 1998, p. 589.

[2] Ou « clause d’affectation ».

[3] Sur la clause de destination, voir les articles 1728 et 1729 du Code civil.

[4] Les parties qui incluent une clause d’affectation dans le contrat de bail veilleront cependant à prévoir le respect d’un préavis afin d’organiser la sortie du contrat.

[5] J.P. Waremme, 12 novembre 1998, JLMB, 1999, p. 650>.