Expropriation pour cause d’utilité publique : comment réagir ?

3. Quelle est la loi applicable à l’expropriation pour cause d’utilité publique ?

La procédure d’expropriation est aujourd’hui réglée :

• en Wallonie par le Décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d’expropriation(ci-après : « le Décret expropriation ») ;
• à Bruxelles par la Loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Loi du 27 mai 1870 portant simplification des formalités prescrites en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique et la Loi du 26 juillet 1962 relative à la procédure d’extrême urgence en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique;

Dans la mesure où la législation bruxelloise devrait prochainement évoluer, les lignes qui suivent portent uniquement sur la procédure wallonne.

4. Comment se passe une expropriation ?

L’expropriation est précisément encadrée par la loi.

La procédure est toujours rébarbative, admettons-le ! Elle a cependant d’importantes conséquences. Elle ne peut donc pas être négligée.

Afin de permettre à chacun de comprendre le déroulement de la procédure d’expropriation les sections qui suivent fournissent un résumé simple de la procédure administrative applicable.

Après la procédure administrative, les parties négocient un éventuel accord amiable sur le prix de l’expropriation.

Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, une procédure judiciaire – devant les tribunaux – prend place. Nous résumons plus bas les grandes étapes de cette procédure judiciaire d’expropriation.

4.1. Qui peut demander une expropriation en Région wallonne ?

En Région wallonne, le pouvoir expropriant est soit la commune, soit la Région wallonne. (Art. 6 du Décret expropriation).

Pour autant que le projet d’utilité publique s’étende sur des biens situés exclusivement sur le territoire d’une commune, le conseil communal est compétent pour adopter l’arrêté d’expropriation, lorsque le pouvoir expropriant est :

• la commune elle-même ;
• le centre public d’action sociale de la commune (CPAS) ;
• une régie communale autonome ;
• une fabrique d’église,

Dans les autres cas, le Gouvernement wallon est en principe seul compétent pour adopter l’arrêté d’expropriation.

Par exception, la loi fédérale continue à s’appliquer pour les compétences fédérales[1].

4.2. Quelle est la procédure administrative d’expropriation en Région wallonne ?

L’expropriant adresse à la Direction générale du Service public de Wallonie (SPW) un dossier d’expropriation qui décrit les motifs qui (i) justifient l’utilité publique et (ii) qui décrit l’expropriation.

Elle enclenche la procédure d’expropriation, qui débute par :

• La mise au point de la liste des personnes concernées par l’expropriation ;
• La visite et un état des lieux de l’immeuble.

4.3. Les autres occupants du bien (locataire, sous-locataire, bail commercial, usufruitier, …) ont-ils le droit d’être indemnisés en cas d’expropriation pour utilité publique ?

Oui. Toute personne qui a un droit sur l’immeuble doit être indemnisée pour l’expropriation subie. Il en va ainsi des locataires, sous-locataires, usufruitier, copropriétaires, emphytéote, etc.

Afin de permettre au pouvoir expropriant d’indemniser ces personnes, le propriétaire doit transmettre à l’expropriant, dès sa première demande, l’identité des détenteurs de droits réels et personnels sur le bien (locataires éventuels, usufruitiers, copropriétaires, etc.).

En d’autres termes, le propriétaire de l’immeuble doit fournir la liste des autres personnes dont la situation sera perturbée par l’expropriation. Sur la base de cette liste, les pouvoirs publics peuvent également contacter ces autres personnes et les indemniser pour le trouble occasionné.

Si le propriétaire rend une liste incomplète, il risque de devoir indemniser lui-même les tiers pour le préjudice subi du fait de leur expropriation sans leur avoir permis de participer à la procédure d’expropriation.

La solution n’est pas injuste : en principe, le propriétaire aura lui-même touché une indemnité majorée, couvrant la valeur des droits des tiers ; il devra rétrocéder une partie de l’indemnité qu’il a perçue sans droits.

4.3.1. Le locataire a-t-il doit a une indemnisation lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique ? (bail d’habitation)

Oui, le locataire a lui-aussi droit à être indemnisé pour le préjudice que l’expropriation lui cause.

Cette indemnisation peut par exemple couvrir : les frais de déménagement, la majoration de loyer subie après déménagement, la perte d’un emplacement de qualité, etc. (A proximité des écoles ou du lieu de travail, etc.).

4.3.2. Le locataire d’un bail commercial a-t-il droit à une indemnisation en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ? (bail commercial ou sous-location commerciale)

Oui, le locataire d’un bail commercial a lui-aussi droit à être indemnisé pour le préjudice que l’expropriation lui cause.

Ce type d’indemnisation peut couvrir de nombreux postes, qui atteignent parfois des sommes très importantes, corrélées au succès du commerce en cause. Elle couvre :

• Les frais de déménagement ;
• La majoration de loyer subie du fait du déménagement ;
• La perte de chiffre d’affaires subie en raison de la fermeture du commerce pendant la période de déménagement ;
• La perte de chiffre d’affaires subie du fait de la perte de clientèle :
  • En raison de la perte d’un emplacement exceptionnel, lieu de passage intense, s’il est impossible de à trouver un autre point de vente équivalent ;
  • Perte d’une clientèle locale, fidèle, acquise au fil des ans ;
• La perte de chiffre d’affaires résultant de tout désagrément lié au déménagement. Ex. :
  • perte d’un point de vente qui disposait de places de parkings à disposition pour la clientèle, …
  • difficulté d’accès des livreurs, temps de travail accru pour le personne, …

4.3.3. L’usufruitier a-t-il droit à une indemnisation en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ? (cas du droit d’usufruit)

Oui, l’usufruitier a lui-aussi droit à être indemnisé pour le préjudice que l’expropriation lui cause.

La situation est similaire à celle du locataire, vue ci-dessus.

La situation est plus aigüe encore cependant, dans la mesure où l’usufruit résulte souvent d’un viager, et que l’occupant a toujours vécu sur place, et est attaché aux lieux, voire il entendait y terminer ses jours.

L’indemnisation sera majorée pour prendre en compte cet attachement et le trouble y relatif. Voire même, on ne peut exclure que dans certains cas, la santé et la situation morale de l’usufruitier puissent retarder ou remettre en cause le principe même de l’expropriation.

4.4. Toute personne intéressée peut-elle faire valoir ses remarques lors de l’expropriation ?

Oui, toute personne intéressée peut participer. C’est même conseillé. Le propriétaire et les personnes concernées mentionnées sur la liste fournie par celui-ci seront invités par courrier recommandé à assister à l’établissement de « l’état des lieux ».

L’état des lieux décrit le bien exproprié dans tous ses aspects.

Il s’agit d’une étape capitale, dans la mesure où c’est sur la base de ce document que le bien sera ensuite évalué.

Il est recommandé à toutes les personnes intéressées de participer à la réalisation de l’état des lieux, dans la mesure où il leur est opposable même en cas d’absence.

4.5. Quelles sont les étapes de la procédure d’expropriation en Région wallonne après l’état des lieux ?

Les étapes marquantes de la procédure peuvent être résumées comme suit :

• Après état des lieux, l’expropriant adresse le dossier d’expropriation au SPW par envoi recommandé avec accusé de réception (art. 9 du Décret expropriation).

• Dans les quinze jours de la réception du dossier, si le SPW estime que le dossier est complet elle en adresse accusé de réception à l’expropriant, par envoi recommandé. Dans le cas contraire, elle demande un complément. Les modalités du dossier d’expropriation sont définies par circulaires.

• Plusieurs services administratifs donnent ensuite leur avis sur l’expropriation. (Dont, notamment, le fonctionnaire-délégué et le fonctionnaire des implantations commerciales – art. 10 du Décret expropriation).

• Le dossier ainsi complété est disponible pour consultation, qui peuvent faire valoir leurs observations sous 30 jours (art. 12 du Décret expropriation).

• Un Rapport de synthèse est réalisé par le SPW. Il comporte son avis et une proposition de décision, en principe, dans les 85 jours de l’accusé de réception ( art. 16 du Décret expropriation).

• En principe dans les 130 jours de l’accusé de réception, la commune ou le Gouvernement notifie sa décision à l’expropriant par envoi recommandé. Elle est publiée (art. 17 du Décret expropriation).

4.6. La décision d’expropriation peut-elle se périmer ?

Oui. L’Arrêté d’expropriation est périmé s’il n’est pas « mis en œuvre » dans les dix ans de sa notification ou du délai pour ce faire à l’expropriant (art. 20 du Décret expropriation).

L’arrêté d’expropriation est mis en œuvre :

• par la cession amiable des droits, ce qui implique la conclusion d’un contrat entre l’expropriant et l’exproprié), ou
• à défaut d’accord amiable, par l’introduction d’un requête judiciaire en

L’arrêté d’expropriation peut être prorogé de deux ans ; il peut être partiellement périmé pour la seule partie non mise en œuvre.

4.7. L’expropriation peut-elle avoir lieu de force avec le concours de la police ?

Oui, l’expropriation peut avoir lieu avec le concours de la police, en fin ou en début de procédure.

En début de procédure, l’autorité publique peut demander à accéder au bien immobilier à exproprier afin de pouvoir établir le dossier d’expropriation en connaissance de cause.

Le cas échéant, le Tribunal de police peut autoriser l’accès sous contrainte ou avec à l’assistance de la police (art. 8 du Décret expropriation).

A fortiori, l’occupant pourra être expulsé de force avec le concours de la police dès lors que la décision d’expropriation a été adoptée.

4.8. Où trouver les textes juridiques qui organisent la procédure en Région wallonne ?

Le Décret expropriation est mise en œuvre par l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17 janvier 2019 portant exécution du décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d’expropriation

La Région wallonne a également adopté une série de circulaires pour guider les communes dans la mise en œuvre des procédures d’expropriation.

5. Que faire en cas d’expropriation ?

Nous vous conseillons de participer (ou d’être représenté) à la procédure d’expropriation dans son ensemble. Elle vous permet d’être au courant de l’ensemble des développements et vous évitera de commettre des erreurs. Tel que par exemple, ne pas fournir la liste des personnes intéressées.

Après avoir constitué le dossier d’expropriation, l’administration doit obligatoirement faire une proposition de vente amiable.

Celle-ci peut se limiter à l’envoi par l’expropriant d’une offre par courrier recommandé. L’offre contient au moins :

• un prix, toutes sommes comprises ;
• l’indication du délai laissé aux expropriés pour se prononcer sur l’offre, lequel n’est pas inférieur à quinze jours;

Si un accord intervient, le contrat indique au minimum :

• le bien vendu et son prix ;
• que l’exproprié renonce définitivement à contester la légalité de l’expropriation
• la contrepartie financière versée par l’expropriant pour prise de possession anticipée.

Conclure l’accord permet de mettre rapidement fin à la procédure.

5.1. Dois-je accepter la proposition de rachat amiable qui m’est proposée ?

Non. Il est toujours possible de contester devant les Tribunaux la légalité de l’expropriation ou le montant de l’indemnité offerte.

A défaut d’accord sur l’un de ces des points, la procédure d’expropriation est poursuivie devant les tribunaux (art. 25 du Décret expropriation).

5.2. Dois-je refuser la proposition de rachat amiable qui m’est proposée ?

Pas nécessairement. Cela dépendra essentiellement de deux considérations :

• Êtes-vous par principe opposé au principe même de l’expropriation ? Cela pourrait notamment être motivé par les considérations suivantes :

• • vous ne souhaitez pas abandonner votre immeuble qui vous semble irremplaçable ;
  • le motif d’utilité publique allégué ne vous vous semble pas démontré ;

• Pensez-vous que le prix offert est significativement trop bas par rapport au prix de marché de votre immeuble ? (Les autorités publiques sont comme tout le monde, elles ont généralement à cœur de dépenser le moins possible…).

Si vous n’êtes dans aucun de ces cas de figure, considérez raisonnablement l’offre de la commune : vous n’avez pas forcément intérêt à vous embarquer dans plusieurs mois de procédure.

Si vous hésitez, sur le caractère acceptable prix du prix offert, le cas échéant, demandez un deuxième avis auprès d’un expert immobilier, d’un notaire ou d’un agent immobilier pour vous guider.

Le cas échéant, rien ne vous empêche non plus de faire une contre-proposition auprès de l’autorité expropriante et de solliciter une majoration du prix.

En cas de doute, faites-vous conseiller en vue d’avoir un œil neuf sur la question.

6. Comment éviter l’expropriation ?

Le meilleur moyen pour éviter l’expropriation est de démontrer que la cause d’utilité publique alléguée est non-fondée, ou ne sert pas l’utilité publique (Cela pourrait notamment être le cas d’une expropriation pour créer un parking payant, alors que la partie expropriée a fait offre de construire et d’exploiter lui-même un parking payant).

Le cas échéant, un vice de légalité dans la procédure peut aussi être soulevé.

6.1. Est-il possible de contester l’expropriation ?

Oui !  L’illégalité de l’expropriation peut toujours être invoquée pour éviter une expropriation.

Toutefois, les seules illégalités admissibles sont les suivantes :

• l’illégalité a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise (par opposition à une illégalité accessoire) ;

• a privé les intéressés d’une garantie (ex. : une absence de convocation ayant eu pour effet de les priver du droit de faire valoir leurs observations ; une expropriation plus importante que celle initialement visée dans le dossier de la procédure, …) ; ou,

• a pour effet d’affecter la compétence de l’auteur de l’acte d’expropriation (art. 22 du Décret expropriation).

Notons que la procédure judiciaire en expropriation peut être initiée même si l’expropriant ne dispose pas de toutes les autorisations administratives requises pour la réalisation du but d’utilité publique (art. 25 du Décret expropriation) – ce qui n’indique pas que l’absence d’autorisation ne peut pas être critiqué.

6.2. Où introduire son recours contre une expropriation pour cause d’utilité publique ?

Il y a deux procédures disponibles.

• Le recours sera généralement introduit devant les juridictions judiciaires – soit, le Tribunal de première instance de l’arrondissement dans lequel est située le bien exproprié (art. 28 de Décret expropriation). Ceci permet de contester tout à la fois le principe de l’expropriation, et son montant.

• Il est cependant aussi possible de contester la décision administrative dans le cadre d’un recours devant le Conseil d’Etat. Plus rare, cette hypothèse n’est pas exclue par le Décret expropriation (v. 20). Elle pourra être privilégiée pour faire valoir un vice de légalité face auxquels le Conseil d’Etat est réputé être plus inflexible.

Il est également possible de cumuler les recours. Un seul conseil ici : faites-vous assister d’un avocat. En cas de besoin, n’hésitez pas à nous contacter.

Les lignes qui suivent présent la procédure devant les juridictions judiciaires – soit, devant le Tribunal de première instance.

6.3. Quelle est la procédure judiciaire d’expropriation pour cause d’utilité publique ?

La procédure d’expropriation est une procédure ad hoc, originale, qui présente bien des particularités. Elle est résumée dans les lignes ci-dessous.

En outre, elle est enserrée dans des délais stricts. (Sur ce point, nous renvoyons au Décret expropriation, art. 28 et s.).

Les aspects procéduraux présentent toujours une apparence « impénétrable » pour les non-juristes. Si, malgré efforts pédagogiques, vous ne deviez toujours pas vous y retrouver, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un professionnel.

6.3.1. Comment la procédure judiciaire débute-t-elle ?

La procédure judiciaire débute par requête et par citation.

La procédure d’expropriation est initialement introduite par « requête unilatérale ». La requête et est accompagnée de l’arrêté administratif d’expropriation et du plan de l’expropriation.

Dans les huit jours du dépôt de la requête, le tribunal fixe :

• la date de comparution sur les lieux expropriés ; et,
• l’identité de l’expert judiciaire qui assistera le Tribunal pour décrire l’immeuble exproprié et évaluer l’indemnité d’expropriation.

La comparution en personne sur les lieux permet à chacun (juge, expert et exproprié), de se rendre compte de la nature exacte des lieux expropriés.

Huit jours au moins avant la comparution, l’expropriant lance une citation par huissier à l’encontre du propriétaire exproprié. Par cette citation, l’exproprié est convoqué à être présent sur les lieux aux jour et heure fixés par le tribunal.

6.3.2. Comment les personnes concernées autres que le propriétaire sont-elles averties de l’expropriation ?

C’est le propriétaire exproprié qui doit avertir les tierces personnes concernées (art. 32  et s. du Décret expropriation).

Dès la réception de la citation, la partie citée informe les tiers qui détiennent un droit sur l’immeuble (bail, usufruit, copropriété, …) de la date de comparution sur les lieux afin de leur permettre d’être présents.

Il s’agit d’un devoir très important pour l’exproprié.

En effet, si les tiers ne comparaissent pas devant le tribunal avant le prononcé du jugement fixant l’indemnité, à cause d’un manque d’information, c’est l’exproprié qui sera redevable envers eux de l’indemnité qu’ils auraient pu percevoir.

Il faut donc être très vigilant.

6.3.3. Quand faut-il contester le principe de l’expropriation ?

C’est lors de la comparution sur les lieux que le propriétaire et les éventuels tiers concernés doivent faire part de leur intention de contester la légalité de la procédure.

A défaut, ils sont forclos à le faire : ils ne peuvent donc plus contester le principe de leur expropriation, mais uniquement le montant de l’indemnité qui leur est proposée (art. 33 du Décret expropriation).

Il est donc indispensable de se manifester dès le début.

6.3.4. Quel est le premier jugement ?

Dans un premier temps, le Tribunal se prononce sur la légalité de l’expropriation et « l’indemnité provisionnelle ».

• Si personne ne conteste la légalité de l’expropriation, le Tribunal prend un jugement pour prononcer l’expropriation.

• Si l’une des parties conteste la légalité de l’expropriation lors de la comparution sur les lieux, le tribunal fixe la date de l’audience de plaidoiries.

Dans les deux cas, si le Tribunal admet l’expropriation, il fixe dans le même jugement le montant de « l’indemnité provisionnelle » – soit, l’indemnité minimale qui sera accordé provisoirement accordée à l’exproprié. Le montant de l’indemnité provisionnelle n’est pas inférieur à nonante pourcent (90 %) de la somme offerte à l’amiable par l’expropriant.

L’expropriant doit alors déposer l’indemnité provisionnelle à la Caisse des dépôts et consignations. Elle est à disposition de la partie expropriée, qui peut venir la retirer.

6.3.5. Est-il possible de faire appel contre le jugement sur la légalité de la procédure d’expropriation ?

Oui. Les parties peuvent introduire un appel contre le jugement sur la légalité de l’expropriation (art. 39 et s. du Décret expropriation).

Le délai pour saisir la cour d’appel est de quinze jours.

Ce recours peut être introduit :

• contre le jugement provisionnel en raison exclusivement de ses considérations sur la légalité de l’expropriation ; ou,
• pour non-respect des délais de procédure devant le Tribunal de première instance.

L’arrêt d’appel qui confirmerait la légalité de l’expropriation, en même temps :

• fixe l’indemnité provisionnelle ; et,
• renvoie la cause au tribunal de première instance pour que celui-ci détermine l’indemnité « définitive ».

6.3.6. A partir de quand le propriétaire exproprié doit-il quitter l’immeuble dont il a été exproprié ?

Le pouvoir expropriant prend possession du bien exproprié après signification par huissier :

• d’une copie du jugement provisionnel qui confirme la légalité de l’expropriation ;
• du certificat de dépôt de l’indemnité provisionnelle à la Caisse des dépôts ; et,
• de l’état descriptif du bien immobilier.

6.3.7. Le propriétaire peut-il être expulsé de son immeuble, après expropriation ?

Oui. Le cas échéant, l’expropriant peut requérir a force publique pour procéder à l’expulsion de l’exproprié.

Par exception, lorsque l’immeuble sert de résidence principale, l’expulsion intervient au plus tôt trente jours après la signification (art. 47 du Décret expropriation).

6.3.8. Quel est le deuxième jugement ?

Dans un deuxième temps (après le jugement sur la légalité de l’expropriation), le Tribunal de première instance se prononce sur le montant de l’indemnité « définitive » (art. 48 et s. du Décret expropriation).

Cette indemnité définitive est fixée après que l’expert a pu faire rapport au Tribunal pour présenter son évaluation du prix de l’immeuble. Pour ce faire, l’expert entend les arguments et les observations des parties (à la hausse ou à la baisse). L’expert rend son rapport au Tribunal.

Après avoir entendu les parties présentes et l’expert, le tribunal détermine le montant de l’indemnité définitive due du chef de l’expropriation.

L’expropriant dépose à la Caisse des dépôts le montant de l’indemnité qui excède celui de l’indemnité provisionnelle, dans les quarante-cinq jours du prononcé du jugement.

6.3.9. Est-il possible de faire appel du montant de l’indemnité définitive ?

Oui. Si une partie souhaite faire un recours contre l’indemnité définitive, il peut faire appel du jugement sur l’indemnité conformément aux disposition habituelles du Code judiciaire.

L’éventuel appel doit avoir lieu dans le mois de la signification du jugement par huissier. 

6.4. Est-il possible de solliciter de revenir dans les lieux après expropriation ?

En principe, non.

Par exception, certaines « expropriations » sont purement temporaire. Une reprise d’occupation est alors envisageable.

De manière plus exceptionnelles également, il arrive que les parties expropriées parviennent à négocier une indemnisation amiable qui consiste à récupérer un logement ou un commerce sur place, après réalisation du nouveau projet.

Cela est parfois le cas si l’expropriation a lieu en vue de réaffecter un chancre urbain. Le pouvoir expropriant peut alors négocier avec le promoteur chargé du projet de rénovation urbaine « d’échanger » l’indemnité d’expropriation avec un nouveau logement ou un nouveau commerce.

Tout dépend du résultat des négociations. Il n’y a cependant aucun droit à revenir sur les lieux après expropriation.

7. Quelle indemnité obtenir en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ?

L’exproprié a le droit d’être indemnisé de la totalité de la valeur de son bien, mais pas plus que la valeur de son bien. Il a droit également au remboursement du préjudice subi pour devoir quitter son immeuble.

Ce principe est inscrit à l’article 16 de la Constitution belge. Celui-ci stipule que tout propriétaire qui se retrouve privé de son bien en raison d’une expropriation pour cause d’utilité publique, doit se voir accorder une « juste et préalable indemnité » par l’autorité publique.

La jurisprudence est venu préciser ce principe :

• La Cour Constitutionnelle belge énonce le principe selon lequel « une juste indemnité au sens de l’article 16 de la Constitution requiert en principe la réparation intégrale du préjudice subi». L’indemnité doit correspondre au « montant à payer en vue d’acquérir un immeuble ayant la même valeur que le bien dont est privé l’exproprié » (C. const., 7 mars 2007, arrêt n° 33/2007, § B.4.6. ; C. const., 18 octobre 1994, arrêt n° 77/94, § B.2.2).

• La Cour de cassation ajoute par ailleurs que l’indemnité doit « comprendre tous les dommages subis par l’exproprié et qui représentent un lien de causalité avec l’expropriation » (Cass.,  20 septembre 1979, ECLI:BE:CASS:1979:ARR.19790920.7).

En pratique, l’approche objective retenue par les tribunaux implique de réaliser une typologie systématique des dommages potentiels, et de vérifier s’ils sont remplis ou non.

Les lignes qui suivent présentent les différents types d’indemnité à considérer.

L’évaluation du prix de l’expropriation est une étape cruciale. Un changement de perspective peut entraîner plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence dans le prix obtenu. Pour cette étape plus que pour toute autre, l’exproprié veillera à se faire conseiller. N’hésitez pas à nous contacter.

7.1. Quel est le prix de l’immeuble exproprié ? La valeur vénale!

L’exproprié a le droit d’obtenir la pleine contre-valeur de son immeuble exproprié. La valeur vénale est composée du cumul de :

• la valeur actuelle; et
• de la valeur d’avenir,

Ces deux valeurs correspondent ensemble au prix que l’exproprié aurait pu retirer s’il avait normalement pu vendre son bien en dehors du contexte de l’expropriation. (Art 53 du Décret expropriation).

7.1.1. Comment estimer la « valeur actuelle » (valeur vénale) de l’immeuble ?

La pratique judiciaire majoritaire est d’apprécier la valeur actuelle d’un immeuble par la « méthode des points de comparaison ». Elle consiste à :

• identifier d’autres immeubles semblables (même lieux, même fonction, même style, même état, même surface), ayant récemment fait l’objet d’une vente ;
• compenser les éventuelles caractéristiques résiduaires divergentes ; avant de,
• faire une moyenne des prix de vente au m².

Ceci, afin d’établir la « valeur actuelle » de l’immeuble.

Alternativement, pour les immeubles de rapport, l’expert judiciaire retient parfois une « méthode du rendement locatif ».

La « valeur actuelle » de l’immeuble est alors établie au regard de sa capacité de production de loyers pendant dix ans, au regard du taux de rendement locatif net (ex. : 3,5 %).

7.1.2. Mon immeuble a-t-il une valeur d’avenir ? (Qu’est-ce que la valeur d’avenir) ?

C’est assez rare. La valeur d’avenir peut être définie comme « la plus-value qui résulte d’évènements futurs et avantageux dont la réalisation se présente avec assez de probabilité pour que les amateurs en tiennent compte au moment de la vente ». (O. WÉRY, L’expropriation pour cause d’utilité publique : chronique de jurisprudence (2000-2014) (seconde partie), J.T., 2014, p. 797 et s.).

La valeur d’avenir est généralement comprise dans la valeur actuelle du bien : dans la plupart des cas, il n’y a pas de valeur d’avenir distincte. (En effet, tous les acheteurs nourrissent toujours des projets pour l’immeuble qu’ils acquièrent. Tout immeuble présente toujours une valeur d’avenir, en sorte que les points de comparaisons incorporent déjà une valeur d’avenir standard).

La valeur d’avenir n’est indemnisée individuellement (en supplément de la valeur actuelle) que si le bien exproprié présente une caractéristique remarquable qui le distingue des biens recensés au titre de points de comparaison, en raison de développements futurs que les acheteurs potentiels auront considérés comme suffisamment probables pour leur accorder une valeur.

A titre d’exemple, l’obtention d’un permis d’urbanisme pour construire un immeuble peut donner une « valeur d’avenir » à un terrain, distincte de celle des terrains nus qui servent de points de comparaison.

La question de savoir si un immeuble présente une « valeur d’avenir » est souvent délicate. Au besoin, n’hésitez pas à nous contacter.

7.1.3. Puis-je prétendre à la plus-value engendrée par le projet pour lequel il y a expropriation ?

En principe non. La valeur de l’immeuble exproprié doit être évaluée au jour de l’expropriation. Elle ne peut pas incorporer de la plus-value et les retombées qui résulteront des investissements publics qui seront réalisés après expropriation. (Art. 55 et s. du Décret expropriation).

Toutefois, il est envisageable de soutenir que l’immeuble présentait déjà une « valeur d’avenir » si l’expropriation s’inscrit dans un vaste plan décennal déjà publié il y a plusieurs années et intégré dans les réflexions des investisseurs depuis quelques temps.

7.2. De quel(s) préjudice(s) l’exproprié peut-il réclamer la réparation dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique ?

L’exproprié a potentiellement droit à une longue liste de postes d’indemnisation.

Les postes d’indemnisation auxquels l’exproprié est éligible dépendent de sa situation, que nous avons déjà évoquée :

• propriétaire,
• locataire de bail d’habitation,
• locataire de bail commercial,
• usufruitier,
• copropriétaire, …

Les lignes qui suivent font la présentation des différents postes indemnitaire envisageables.

Si vous avez besoin d’aide pour faire le tri entre les différents postes d’indemnisation auxquels vous avez droit, n’hésitez pas à nous contacter.

7.2.1. Que sont les « frais de remploi » ? L’exproprié a-t-il droit aux frais de remploi ?

Les frais de remploi compensent les frais que l’exproprié devrait exposer s’il choisissait de racheter un immeuble équivalent à l’immeuble exproprié.

Il équivalent aux :

• aux droits d’enregistrement,
• aux frais d’inscription hypothécaire et
• aux des frais notariés qui sont « incorporés » au bien exproprié.

Ils consistent généralement en une majoration équivalent à 17% de la valeur vénale. 

7.2.2. Que sont les « intérêts d’attente » ?  L’exproprié a-t-il droit aux intérêts d’attente ?

Les intérêts d’attente compensent le préjudice résultant de l’improductivité de l’indemnité d’expropriation pendant la durée qui sépare la réception de l’indemnité et son nouvel emploi.

Elle compense le temps s’écoulant jusqu’à un nouveau placement productif.

Le nombre de mois d’intérêts offert dépend des particularités de l’immeuble exproprié : un immeuble commun pourra être remplacé en quelques mois ; un immeuble atypique pourrait demander une plus longue période de recherches.

7.2.3. Qu’est-ce que la « valeur de convenance » ? L’exproprié a-t-il droit à une valeur de convenance ?

La valeur de convenance est la valeur spécifique du bien pour son propriétaire en raison d’avantages particuliers qu’il en retire, compte tenu de certaines caractéristiques ou qualités, d’une destination, d’un usage personnel ou d’une exploitation. (Mons (21^ème ch.), 10 janvier 2018, J.T., 2018, p. 911).

Il peut s’agit par exemple de :

• la proximité de l’immeuble avec l’école des enfants ;
• l’existence d’une galerie d’art au rez-de-chaussée, pour celui qui est artiste exposant, …

7.2.4. Qu’est-ce que la valeur d’affection ? L’exproprié a-t-il droit à une valeur d’affectation ?

La valeur d’affection est la valeur particulière qu’un bien présente pour l’exproprié en raison de considérations affectives et sentimentales.

Elle peut être accordée lorsque l’exproprié a habité l’immeuble pendant de longues années ou qu’il s’agit d’un immeuble de famille.

7.2.5. Qu’est-ce que la « perte professionnelle » ? L’exproprié a-t-il droit à une indemnisation de sa perte professionnelle ?

L’indemnisation de la perte professionnelle est due si une activité professionnelle était exercée dans les lieux expropriés. Elle correspond à la perte de chiffre d’affaires causée par le trouble que constitue l’expropriation. Elle recouvre par exemple :

• la perte liée à la suspension d’activité pendant la période de déménagement et de réinstallation ;
• la perte de clientèle (perte de bénéfice net) qui résulte de la perte d’un point de vente sans équivalent ; etc.

Voyez ci-dessus concernant l’expropriation d’un bail commercial.

7.2.6. Que sont les « frais de déménagement » ? L’exproprié a-t-il droit à une indemnisation de ses frais de déménagement ?

L’exproprié a droit à une indemnité pour frais de déménagement suffisante pour lui permettre de (faire) déplacer ses affaires.

Elle est habituellement calculée sur la base de devis ou de factures d’une entreprise de déménagement. Sinon, il est possible d’évaluer le temps de travail qu’il a fallu engager.

7.2.7. Que sont les « intérêts compensatoires » ? L’exproprié a-t-il droit à des intérêts compensatoire.

Les intérêts compensatoires sont ceux qui courent depuis la naissance du dommage – i.e. : depuis le transfert de propriété – jusqu’au moment de la fixation définitive de l’indemnité.

Les intérêts compensatoires se calculent au taux légal sur le montant de l’indemnité provisionnelle jusqu’à complet paiement à la Caisse des dépôts et des consignations.

7.2.8. L’exproprié a-t-il droit à une indemnisation de ses frais de conseil technique et frais d’avocats ?

Oui. L’exproprié peut également se faire assister d’un conseil technique (architecte ou expert immobilier) ainsi que d’un avocat.

Les frais de conseil technique qui sont nécessaires à la défense de son dossier peuvent être réclamés.

Les frais d’avocats font l’objet d’une indemnisation forfaitaire dans le cadre de l’indemnité de procédure ; le forfait est calculé en fonction du montant d’indemnité réclamé. L’indemnité de procédure de première instance est à charge des pouvoirs publics qui exproprient. L’indemnité de procédure d’appel est à charge de la partie qui « perd » l’appel. (Art. 52 du Décret expropriation).

7.3. Quelle indemnité en cas de pollution du terrain exproprié ?

La valeur du bien exproprié peut être diminuée de la moins-value qui résulte des travaux de dépollution du sol à effectuer. (Art. 53 du Décret expropriation).

De nombreuses expropriations sont dirigées contre d’anciennes friches industrielles dont les pouvoir publics veulent organiser la revitalisation en zones résidentielles, commerces ou bureaux.

S’il apparaît à cette occasion que les sols doivent être dépollués avant leur requalification, la moins-value attachée aux études de sol et aux frais de dépollution doivent être déduits du prix de l’immeuble exproprié. (C’est en principe au propriétaire de veiller à ce que son terrain ne soit pas pollué ; s’il n’a pas exécuté ses obligations il doit en subir les conséquences lors de la vente).

Or, les travaux de dépollution des terres sont toujours des travaux extrêmement coûteux. Dans certains cas extrême, des terrains pollués sont expropriés pour 1 € symbolique.

Il convient à tout le moins de faire la part des choses. Tout ne doit pas être dépollué :

• Les seuils de pollution tolérés dépendent de l’affectation du terrain. (Les seuils sont plus souples pour une activité industrielle et plus stricts pour une affectation résidentielle ou agricoles). Il est hors de question que l’affectation choisie par le pouvoir expropriant renforce les obligations de dépollution qui sont à charge du propriétaire ;

• La pollution « historique » (antérieure à l’adoption du premier Décret « Sol ») ne doit pas être nettoyée.

L’identification précise de la charge de dépollution est difficile à faire. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat et à nous contacter, au besoin.